牡西政發〔2022〕1號

牡丹江市西安區人民政府

關于印發《牡丹江市西安區集體經營性建設用地入市先行推進工作實施方案》的通知

各鄉鎮人民政府，區政府各有關單位：

經區政府同意，現將《牡丹江市西安區集體經營性建設用地入市先行推進工作實施方案》印發給你們，請認真貫徹執行。

牡丹江市西安區人民政府

                            2022年3月30日          

牡丹江市西安區集體經營性

建設用地入市先行推進工作實施方案

根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、抵押二級市場的指導意見》《黑龍江省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》等相關法律法規及文件精神，按照《黑龍江省農村集體經營性建設用地入市先行推進工作方案》（試行）的要求，為構建城鄉統一的建設用地市場，保障農民合法權益，助推鄉村振興戰略，結合西安區實際，現就開展農村集體經營性建設用地入市先行推進工作制定實施方案如下：

一、相關概念解釋

（一）農村集體經營性建設用地，是指國土空間規劃確定為工業、倉儲物流、商業、旅游等經營性用途，且已依法辦理土地所有權登記的集體建設用地。

（二）土地增值收益調節金，是指按照建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地入市制度的目標，在農村集體經營性建設用地入市及再轉讓環節，政府對土地使用權價款或租金按一定比例收取的資金，在土地使用權價款或租金中收取。

（三）農村集體經營性建設用地所有權人，是指農村集體經營性建設用地的所有者，依據不動產權屬證書登載的所有權人確認。其中，屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權（以下簡稱土地所有權人）。

（四）農村集體經營性建設用地使用權人，是指以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償使用方式，依法取得集體經營性建設用地使用權的公司、企業、其他組織和自然人（以下簡稱建設用地使用權人）。

（五）農村集體經營性建設用地出讓,是指土地所有權人，將集體經營性建設用地使用權在一定年限內讓與建設用地使用權人，并由建設用地使用權人向所有權人支付土地使用權價款的行為。出讓年限可根據實際情況確定，最高年限可參照同類用途的國有建設用地執行，其中工業、倉儲等用地不超過50年，商業、旅游、娛樂等用地不超過40年，綜合、其他等用地不超過50年。

（六）農村集體經營性建設用地租賃,是指土地所有權人，將集體經營性建設用地使用權在一定年期內給建設用地使用權人使用，建設用地使用權人按約定向土地所有權人繳納土地使用權租金的行為。

（七）農村集體經營性建設用地作價出資（入股）,是指土地所有權人，以一定期限的集體經營性建設用地使用權作價，作為出資與他人組建新企業或增資入股到已有企業的行為，該土地使用權由企業享有。集體經營性建設用地的土地使用權作價出資（入股）形成的股權由集體經營性建設用地所有權人或其委托的主體單位享有。

（八）農村集體經營性建設用地轉讓,是指建設用地使用權人按照集體經營性建設用地出讓合同的相關規定將集體經營性建設用地使用權再轉移的行為。

（九）農村集體經營性建設用地抵押,是指將集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。以出讓、租賃、作價出資（入股）和轉讓方式取得的集體經營性建設用地使用權可按照相關規定辦理抵押。

（十）農村集體經營性建設用地出租,是指建設用地使用權人按照集體經營性建設用地出讓合同的相關規定將集體經營性建設用地使用權再轉租的行為。

二、區域概況

西安區位于黑龍江省牡丹江市西南部，全區總面積445平方公里，其中集體建設用地1157.6公頃，集體經營性建設用地218.12公頃。西安區下轄溫春鎮、海南朝鮮族鄉和先鋒、火炬、牡丹、江濱、沿江、立新、水泥七個街道辦事處，31個行政村，總人口24.9萬。

三、指導思想

以黨的十九大和十九屆四中、五中、六中全會精神為指導，認真貫徹落實省委十二屆九次全會、省自然資源工作會議精神，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制為關鍵，以維護農民土地權益、公平分享土地增值收益為目標，深入探索實現農村集體經營性建設用地與國有建設用地“同等入市、同權同價”的有效路徑，借鑒國內試點地區成功經驗，加快建立健全市場交易規則和服務監管制度，切實在界定入市范圍和主體、嚴格入市條件和程序、健全交易規則和監管機制、完善產權制度和分配機制等方面進行探索創新。

四、基本原則

（一）堅持依法管理。集體經營性建設用地入市必須依法依規進行。堅持農村土地集體所有制，實行集體建設用地所有權與使用權相分離，落實所有權、使用權權能，完善集體經營性建設用地所有權實現形式。

（二）堅持用途管制。集體經營性建設用地開發利用必須符合國土空間規劃（村莊規劃）要求，嚴守空間管控邊界，執行國土空間用途管制規則，按照規定用途使用土地。

（三）堅持節約集約。優先推進符合國土空間規劃（村莊規劃）的存量集體經營性建設用地入市，鼓勵實施農村土地綜合整治，提高農村建設用地節約集約利用水平。

（四）堅持市場化配置。充分發揮市場配置資源的決定性作用，落實集體經營性建設用地與國有建設用地同權同價同責，實施統一的土地市場監管，保障交易順暢。

（五）堅持公平合理。落實農村集體經濟組織對集體經營性建設用地自主管理和民主決策，確保入市土地增值收益分配公開透明，合理平衡國家、集體和農民個人利益，真正使改革成果惠及廣大農民，促進鄉村振興發展。

（六）穩妥有序推進。嚴格按照省自然資源廳的部署和安排，切實將改革創新與風險管控貫穿入市工作的過程中，有條件、按程序、分步驟，因地制宜，循序漸進。

五、工作目標

通過先行推進農村集體經營性建設用地入市工作，明確農村集體經營性建設用地入市的內涵、途徑和程序，建立完善市場交易規則和服務監管制度，建立兼顧國家、集體和個人的土地增值收益分配機制，健全農村集體經營性建設用地產權管理制度，進一步激活農村土地要素，提高資源配置效率，助推鄉村振興和城鄉一體化進程。探索形成可復制、能推廣的試點成果，為全面推廣農村集體經營性建設用地入市積累經驗。

六、工作內容

（一）確定入市范圍。在西安區域范圍內的鄉鎮村，依照國土空間規劃（村莊規劃）確定為工業、倉儲物流、商業、旅游等經營性用途，經依法完成集體土地所有權登記的農村集體建設用地。

優先引導使用存量農村集體經營性建設用地，嚴格控制新增農村集體經營性建設用地規模。

（二）明確入市條件

1.入市實施主體要求

農村集體經營性建設用地的入市主體為土地所有權人，由代表其行使所有權的集體經濟組織或者村民委員會負責入市工作。農村集體經營性建設用地的所有權人，依據不動產權屬證書登載的所有權人確認。

農村集體經營性建設用地入市實施主體需具有法人資格，集體經濟組織依法取得法人資格的，可以作為入市的實施主體。尚未依法取得法人資格的，可以通過授權或者委托其他具有法人資格的組織代理實施入市，并就授權或者委托事項明確各方權利義務關系。

2.入市地塊條件

（1）符合國土空間規劃（村莊規劃）、土地用途管制等相關要求；    （2）符合國家產業政策、土地使用標準、生態環境保護等相關要求；    （3）納入入市供應計劃且獲得本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意；    （4）未被司法機關查封或行政機關限制土地權利且已依法完成集體土地所有權登記；

（5）宗地地上建（構）筑物和附屬設施權屬明晰且未被司法機關依法查封或以其他方式限制權利；

（6）法律法規規定的其他條件。    3.入市土地用途調控要求

農村集體經營性建設用地入市不得用于商品住房開發建設。優先保障農村一二三產業融合發展項目和農村服務業項目，興辦農產品冷鏈、加工、倉儲以及鄉村旅游、農產品銷售、養老等設施，重點支持全面實施鄉村振興項目建設。

4.建設用地使用權人條件

中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和自然人，未被司法機關、行政機關限制人身權利。

（三）探索入市途徑與方式

1.入市途徑探索

摸清區域內集體經營性建設用地底數、分布特點以及區位、周邊產業等發展條件，因地制宜制定分類明確且適宜的入市方式，可分別采取就地入市、集中入市或整治入市。探索支持農民利用自有住房開展鄉村旅游等“宅基地”入市途徑。

2.入市方式

土地所有權人可采用招標、拍賣、掛牌或者協議等方式，將集體經營性建設用地以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償使用方式入市交易。

農村集體經營性建設用地使用權可按出讓、租賃、作價出資（入股）等有償使用方式在一級市場入市。以出讓、租賃、作價出資（入股）等方式取得的農村集體經營性建設用地使用權可按轉讓、贈與、出租或者抵押等方式在二級市場入市，但法律、行政法規另有規定或者交易雙方簽訂的合同另有約定的除外。集體經營性建設用地使用權轉讓、贈與、出租或者抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。    （四）規范入市程序。農村集體經營性建設用地入市的程序包括入市前期工作準備、編制入市方案、入市決議、入市申請與審核、發布交易公告、成交結果公示、簽訂入市有償使用合同、繳納稅費、權屬登記、入市備案等階段。

1.規范入市前期工作準備

土地所有權人依法向市自然資源局西安分局（以下簡稱西安分局）提出入市申請，同時抄送鄉鎮政府。

市自然資源局依據控詳規劃、國土空間規劃（村莊規劃）核發規劃條件，包括擬入市宗地的位置、面積、土地用途、開發強度、配套設施等要求；西安分局會同農業農村、生態環境等部門提出產業準入和生態環境保護要求。

擬建設項目應嚴格執行《限制用地目錄》和《禁止用地目錄》，符合國家產業政策和環保要求，項目用地應符合《建設項目用地控制指標》，工業項目投資強度要符合標準，做到節約集約用地。

2.制定入市方案

土地所有權人依據規劃條件、產業準入和生態環境保護等要求，編制集體經營性建設用地出讓、租賃等《入市方案》?！度胧蟹桨浮窇斴d明宗地的土地界址、面積、用途、使用期限、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、交易方式、入市價格、收益分配辦法、集體組織內部土地經濟關系調整、委托入市實施主體等內容。

3.入市決議

由村集體經濟組織召開村民或村民代表大會，研究《入市方案》?！度胧蟹桨浮窇斀洷炯w經濟組織成員的村民會議三分之二或者三分之二以上村民代表的同意，并在本集體經濟組織所在地公示五日內無異議后形成《入市決議》。

4.入市申請與審核

（1）鄉鎮政府審查。土地所有權人持權屬證書、《入市方案》《入市決議》等有關材料向鄉鎮政府提出入市審查，鄉鎮政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況、是否履行民主決策程序等進行初審后，出具是否同意入市的初審意見。

（2）區政府審批。經鄉鎮政府審查同意后，土地所有權人向區人民政府提供土地所有權證明、《入市方案》《入市決議》、所在鄉鎮政府（出具的《審查意見》等材料。

受區政府委托，西安分局會同有關部門，具體審核擬入市宗地是否符合國土空間規劃、用途管制、環境保護、產業準入要求、收益分配辦法，是否具備入市條件。經審核，不符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護要求等的，在收到方案后五個工作日內提出修改意見。土地所有權人應當按照修改意見進行修改完善。

審核通過的，經區人民政府批準后，按照有關規定納入建設用地供應計劃。

5.發布交易公告

經批準的農村集體經營性建設用地納入現行土地市場交易平臺公開交易，土地所有權人或委托入市實施主體根據入市方案確定的交易方式，在現行土地市場交易平臺或相關媒介發布交易公告，公告期限為五個工作日。

區財政局和現行土地市場交易平臺設立集體經營性建設用地入市專門賬戶。

6.成交結果公示

農村集體經營性建設用地出讓、租賃、作價出資（入股），參照國有建設用地交易有關規定執行，依法確定集體經營性建設用地使用權人，交易雙方在交易現場簽訂《成交確認書》，交易結果在土地市場交易平臺進行公布，接收社會和群眾監督。為切實維護農民個人利益，成交結果公示時，交易價格低于土地取得各項客觀成本費用之和的，市、縣人民政府有優先購買權。

7.簽訂入市有償使用合同

簽訂《成交確認書》后十個工作日內，由土地所有權人或入市實施主體與建設用地使用權人按照《成交確認書》的約定，簽訂《農村集體經營性建設用地出讓合同（租賃合同）》，按合同約定開發建設，西安分局、區農業農村局和土地所在鄉鎮政府作為合同第三方鑒證，西安分局負責將交易信息錄入土地市場動態監測與監管系統。

合同簽訂后，建設用地使用權人向市自然資源局申請領取建設用地規劃許可證，辦理開發建設需要的其他事項，并按照有關規定做好投資、環保、消防、安監等工作銜接。

8.繳納稅費

集體經營性建設用地入市交易完成后，應當按照稅收法律法規履行納稅義務，并按照規定繳納收益調節金。

9.權屬登記

建設用地使用權人在繳清土地價款、相關稅費和收益調節金后，可以向不動產登記機構申請集體建設用地使用權登記。

10.入市備案

簽訂《出讓合同》（《租賃合同》）后應到西安分局備案，檔案由西安分局負責管理。

11.建立健全監管服務體系

（1）加強開發利用監管。建設用地使用權人應當嚴格按照國土空間規劃（村莊規劃）確定的用途使用土地，嚴禁擅自改變規劃條件。西安分局加強對使用農村集體經營性建設用地行為進行監督檢查，嚴肅查處違反國土空間規劃和土地用途管制的違法行為。

（2）規范農村集體經營性建設用地二級市場。參照國有建設用地轉讓、抵押有關規定，探索建立農村集體經營性建設用地二級市場。集體經營性建設用地使用權變更、轉移、抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權一并變更、轉移、抵押。變更、轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權的，集體經營性建設用地使用權一并變更、轉移、抵押。

以出讓、租賃、作價出資（入股）等方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地，可以辦理使用權抵押融資。金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人申請以農村集體經營性建設用地使用權辦理不動產抵押相關手續，并簽訂抵押合同，辦理抵押登記。抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

（五）制度建設。為推動建立城鄉統一的建設用地市場，制定出臺《西安區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》《西安區農村集體經營性建設用地使用權出讓規定（試行）》《西安區農村集體經營性建設用地入市土地增值收益調節金征收和使用管理規定（試行）》《西安區農村集體經營性建設用地入市收益分配管理規定（試行）》等制度以及《農村集體經營性建設用地成交確認書》《農村集體經營性建設用地有償使用權合同》等各類文書范本。

（六）規范收益分配機制

1.收益調節金的繳納與管理。參照財政部、原國土資源部《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》有關要求，結合西安區實際，制定土地增值收益核算辦法，按照土地用途和入市方式，分類確定土地增值收益調節金收取比例，征收比例的設置應充分考慮政府對入市宗地周邊基礎設施、公共服務配套等開發投入。土地增值收益調節金主要用于統籌城鎮和農村基礎設施建設、農村生態補償、農民保障等。

2.完善集體土地收益分配機制。按照相關文件，確定集體經營性建設用地入市收益地方財政和村集體經濟組織分配比例。農村集體經濟組織獲得的集體經營性建設用地入市收益，歸農村集體經濟組織所有，在集體經濟組織內部合理分配。按照農村集體資金資產資源管理的有關規定，依法履行民主決策程序，兼顧集體和成員個人利益、壯大集體經濟、促進農民增收的原則，完善農民集體所得入市收益內部分配機制。將入市收益納入農村集體資產統一管理，由區財政部門和鄉鎮經管部門具體負責監管。

七、工作組織與實施

（一）強化組織領導。為保證農村集體經營性建設用地入市工作有序推進，成立西安區農村集體經營性建設用地先行推進工作試點領導小組，由區委、區政府和市自然資源局主要領導任組長，區委副書記任常務副組長，有關分管副區長和市自然資源局分管局長任副組長，區相關職能部門和鄉鎮主要負責人為成員，統籌協調推進集體經營性建設用地先行推進工作。領導小組下設辦公室，設在西安分局，負責先行推進日常工作。辦公室主任由區政府主管副區長和市自然資源局分管局長擔任、副主任由區相關職能部門分管領導擔任。明確相關部門、鄉鎮工作職責，緊密配合，有序開展入市各項工作。領導小組定期召開聯席會議，研究解決先行推進工作中的重要問題，切實加強對先行推進工作的組織領導。

（二）加快推進近期相關工作

1.加快推進規劃編制工作

加快推進西安區鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃編制。統籌合理安排集體經營性建設用地布局、用途和強度，引導優先使用存量集體經營性建設用地，合理確定新增集體經營性建設用地規模，鼓勵鄉村重點產業和項目使用集體經營性建設用地，合理保障農產品生產、加工、營銷、鄉村旅游配套等農村新產業新業態發展用地。

    對于入市意愿較強、條件成熟的鄉鎮，啟動鄉鎮控制詳細規劃或集體經營性建設用地控制詳細規劃編制工作。

2.完善確權登記

由區政府會同市自然資源局依據我區農村集體土地確權登記成果和確定的農村集體經營性建設用地范圍，結合正在開展的農房一體確權登記工作，指導農村集體經濟組織對依法取得、土地權屬明晰的農村集體經營性建設用地依法申請確權登記。

3.搭建城鄉統一的土地市場交易平臺

按照信息共享、互聯互通的要求，搭建城鄉統一的土地市場交易平臺，促進信息集聚，完善市場運行機制，落實“放管服”改革要求，健全服務體系，提高監管和服務能力。

（三）實施步驟

1.方案報批階段（2021年11月）

制定先行推進工作實施方案，經市政府同意后報省自然資源廳批準備案。成立先行推進工作領導小組和辦公室，建立先行推進工作專班和工作制度。

2.動員部署階段（2021年11月-2022年3月）

（1）2021年11月。先行推進工作經省廳批準后，召開先行推進工作動員部署會，對先行推進工作進行部署。

（2）2022年3月底前。制定集體建設用地調查工作計劃，4月底前完成調查，形成調查成果。以第三次國土調查數據為基礎，對西安區農村集體建設用地進行調查摸底，由區政府會同市自然資源局按照農村集體經營性建設用地界定的有關規定，確定存量農村集體建設用地中的經營性用地，理清集體經營性建設用地土地數量、用途、面積、分布、土地使用權人等相關情況，同時深入了解各鄉鎮、農村集體經濟組織對農村集體經營性建設用地入市的意愿，為集體經營性建設用地入市做好前期準備。

3.全面實施階段（2022年4月-2022年12月）

（1）第一階段（2022年4月）。研究制定集體經營性建設用地入市管理辦法、操作細則、規范性文本，制定收益分配指導意見，建立入市交易制度，做好先行推進相關工作人員培訓工作。

（2）第二階段（2022年5月-2022年10月）。出具項目紅線、規劃條件及地價評估報告，組織相關部門聯合會審，有計劃納入農村產權交易市場公開交易。

（3）第三階段（2022年11月-2022年12月）。線上進行招掛拍，簽訂出讓合同。年底前形成年度工作報告，報省廳領導小組審查。

4.工作總結階段（2023年1月-2023年9月）

（1）第一階段（2023年1月-2023年8月）。對集體經營性建設用地入市試點工作進行總結，完善入市管理辦法、操作細則、規范性文本，收益分配指導意見等，全面系統形成先行推進工作總結報告。

（2）第二階段（2023年9月）。按照省廳要求，做好先行推進工作驗收，為下一步全省層面開展相關工作提供操作經驗和樣板。

八、保障措施

（一）加強政策引導。為確保入市工作不出偏差、少走彎路，采取有效方式對農民宣傳解讀農村集體經營性建設用地入市相關政策規定，使之了解、參與并支持入市工作。加強集體土地資產處置決策與管理，防止因利益分配、權屬爭議等引發突發性和群體性事件，重大問題及時報告。

（二）規范規劃管理。國土空間規劃依法批準后，必須嚴格按照規劃執行。集體經營性建設用地土地使用權人應當嚴格按照國土空間規劃（村莊規劃）確定的用途使用土地，嚴禁擅自改變規劃條件。依據已經批準的國土空間規劃辦理集體經營性建設用地規劃手續。

（三）強化溝通協調。在先行推進期間，領導小組要定期召開聯席會議，及時掌握工作進度，研究解決遇到的疑難問題。各成員單位要嚴格按照分工，各負其責，合力推進，創新工作方式方法，勇于承擔作為，確保完成各項工作任務。

（四）加大宣傳力度。確定現有農村集體經營性建設用地的數量、位置、面積、利用情況和近期農村集體經營性建設用地需求情況，加大宣傳、培訓力度，特別是讓村組干部、用地者了解入市程序、意義。

（五）做好工作總結。在推進入市過程中，先行推進辦公室要定期組織相關部門和鄉鎮深入研究解決出現的矛盾和問題，認真總結工作經驗成果，及時總結上報工作進展和成果情況。待國家有關農村集體經營性建設用地入市的政策文件出臺后，入市工作按照最新要求執行。

附：牡丹江市西安區集體經營性建設用地入市先行推進 工作領導小組名單

附件：

牡丹江市西安區集體經營性建設用地入市先行推進工作領導小組名單

組  長:  趙玉國  區委書記

劉德勝  市自然資源局局長

王雅罡  區委副書記、政府區長

副組長:  楊  健  區委副書記

劉  侃  市自然資源局副局長

郭  峰  市自然資源局副局長

嵇慧斌  區政府副區長

成  員:  趙榮國  市自然資源局開發利用科科長

王  兵  市自然資源局西安分局局長

杜建忠  西安生態環境局局長

范再平  區委辦公室主任

孫忠海  區政府辦公室負責人

劉仕哲  區財政局局長

劉鵬雷  溫春鎮黨委書記

張曉冬  海南鄉黨委書記

姜玉民  區農業農村局局長

劉  赫  溫春鎮鎮長

金勇春  海南鄉鄉長